Kaufvertragsversprechen
Stefan Mudry, deutscher Staatsbürger, volljährig, verheiratet, mit panamaischem Ausweis Nr. E-8-126409, wohnhaft im Haus neben der Kirche in der Gemeinde Garnadera, Bezirk Las Palmas, bestätigt, die spanische Sprache zu verstehen und bedarf daher keines Übersetzers. Er ist als Präsident, gesetzlicher Vertreter und Generalbevollmächtigter der panamaischen Gesellschaft “Finca Bayano Management, S.A.” und ist gemäß der Vollmacht 34687/2019 berechtigt, diesen Vertrag zu unterschreiben. “Finca Bayano Management, S.A.” wurde am 30. Januar 2019 ordnungsgemäß im Blatt Nr. 155 675 265 des Handelsregisters in Panama eingetragen und wird nachfolgend als “versprechender Verkäufer” bezeichnet. Die Gesellschaft hat ihren Sitz im Büro Nr. 1 im Obergeschoss des Don-Lucho-Gebäudes in Santiago.
….. mit deutscher Staatsbürger, volljährig, ledig, mit Reisepass Nr ….., wohnhaft in ….., bestätigt, die spanische Sprache zu verstehen und bedarf daher keines Übersetzers. Er wird nachfolgend der “versprechende Käufer” genannt.
Das Baugrundstück/Agrargrundstück mit der Nummer ….. wird nachfolgend “das Grundstück” genannt.
Der “versprechende Verkäufer” und der “versprechende Käufer” unterzeichnen das vorliegende Kaufvertragsversprechen gemäß folgenden Klauseln:
§1
Der versprechende Verkäufer ist alleiniger Eigentümer der Gesamtfläche der Finca Bayano, die aus den Immobilien 13131, 13144, 13145, 30208078, 30208084, 30208131, 30204586, 30204606, 30204559 und 30204539 besteht. Diese Immobilien sind ordnungsgemäß vermessen und in ihren Grenzen und Flächen unter Dokument Nr. eins (1), mit Ortscode Nr. 9408 Lolá, Bezirk Las Palmas, in der Immobilienabteilung des öffentlichen Registers eingetragen. Die Parzellierung der Finca Bayano ist zum Zeitpunkt der Unterzeichnung dieses Vertrages noch nicht abgeschlossen und das Grundstück ist noch nicht offiziell eingetragen. Sollte sich bei der Eintragung des Grundstücks eine Diskrepanz bezüglich der Größe gegenüber den in diesem Vertrag angegebenen Werten ergeben, wird der Verkaufspreis dementsprechend angepasst.
§2
Der versprechende Verkäufer verpflichtet sich, dem versprechenden Käufer das Grundstück mit der Nummer ….. mit einer Fläche von ….. (in Worten) Quadratmetern nach der Parzellierung aus den in §1 genannten Immobilien für die Summe von US$ ….. (US-Dollar in Worten) zu verkaufen. Der versprechende Verkäufer verpflichtet sich, das Grundstück nicht an Dritte abtzureten, zu übertragen, zu verkaufen oder anderweitig zu veräußern und erfüllt die Bedingungen des vorliegenden Kaufvertragsversprechens unwiderruflich. Der versprechende Käufer erklärt seinerseits, dieses Grundstück zu diesem Preis zu kaufen und bezahlt die genannte Summe ab dem ….. in ….. monatlichen Raten von jeweils US$ ….. (US-Dollar in Worten) an den versprechenden Käufer. Sobald der versprechende Käufer die Summe von US$ ….. (US-Dollar in Worten) an den versprechenden Verkäufer bezahlt hat, trifft der versprechende Verkäufer alle Vorkehrungen, das Grundstück auf den Namen des versprechenden Käufers zu übertragen. Zur Absicherung gegen Inflation wird folgende Regelung getroffen: steigt der Goldpreis über US$ 1,500 (eintausend fünfhundert US-Dollar) pro Unze, beträgt die monatliche Rate ….. Unzen (Anzahl der Unzen Gold in Worten) Gold bzw. den Gegenwert in US-Dollar.
Das Grundstück besteht aus dem Baugrundstück und dem Bachufer. Das Baugrundstück hat eine Fläche von ….. (in Worten) Quadratmetern; das Bachufer hat eine Fläche von ….. (in Worten) Quadratmetern. Flächen am Wasser sind in Panama Staatseigentum und können nicht käuflich erworben werden. Das Wasser kann genutzt werden, aber es muss ein Minimum auf andere Fincas weiterfließen.
Das Bachufer verläuft in einer Entfernung von zehn Metern entlang des Bachs und besteht aus zwei Zonen, die nicht eingezäunt werden dürfen:
- Die Zone in einem Abstand von drei Metern parallel zum Bachbett gilt als Schutzzone und ist Bestandteil des Bachs.
- Auch die Zone in einem Abstand von drei bis zehn Metern parallel zum Bachbett gilt als Schutzzone. Hier können Bäume gepflanzt werden.
Am Bachufer darf nicht gebaut werden und es dürfen keine Bäume geschlagen werden. Staudämme können mit einer Ausnahmeerlaubnis der Umweltschutzbehörde „Mi Ambiente” errichtet werden.
§ 3
Der versprechende Verkäufer erklärt, dass er die Kosten der Immobilienübertragung (2 Prozent) und des Veräußerungsgewinns (3 Prozent) übernimmt. Ferner erhält versprechende Käufer einen Plan des ordnungsgemäß eingetragenen Grundstücks und eine Bescheinigung, dass das Grundstück frei von jeglichen Belastungen ist. Mit der Eintragung des Grundstücks im öffentlichen Register auf den Namen des versprechenden Käufers ist nicht vor dem …….. zu rechnen. Sowohl die Notarkosten als auch alle anderen Gebühren, die im Zusammenhang mit dem Kauf und der Eintragung des Grundstücks im öffentlichen Register entstehen, trägt der versprechende Käufer.
§ 4
Der versprechende Verkäufer verpflichtet sich, das Grundstück nach Abschluss des Kaufvertrags mindestens zwei Jahre zu bewirtschaften. Der versprechende Käufer kann die Bewirtschaftung zu jedem Zeitpunkt kündigen und über das Grundstück verfügen, um es selbst zu bewirtschaften oder von Dritten bewirtschaften zu lassen.
§ 5
Die Erschließung des Grundstücks beinhaltet Pauschalen für den Wasseranschluss zur Bewässerung (eingeschränkt als Trinkwasser zu genießen), für den Stromanschluss, für den Bau der Wege und für die Umzäunung der Finca Bayano. Ferner pflanzt der versprechende Verkäufer Obstbäume, Bananen, Yuca-Pflanzen, Bambus und weitere einheimische Arten auf dem Grundstück.
§ 6
Der versprechende Verkäufer verpflichtet sich, den versprechenden Käufer zum Ende eines jeden Kalenderjahres über den Zustand des Grundstücks zu unterrichten, sofern der versprechende Käufer nicht auf der Finca Bayano wohnt. Diese Information besteht aus einem kurzen Bericht per elektronischer Post mit Fotos.
§ 7
Der versprechende Verkäufer schließt jede Verantwortung für Schäden aus höherer Gewalt aus. Dazu zählen Naturkatastrophen und unvorhersehbare Vorkommnisse.
§ 8
Sollte eine Bestimmung dieses Vertrages nach den Gesetzen der Republik Panama ungültig sein, wird dieser Vertrag als Ganzes nicht ungültig, sondern so ausgelegt, als ob er die ungültige Bestimmung oder die ungültigen Bestimmungen nicht enthielte. Die Rechte und Pflichten der Parteien werden in solch einem Fall in der gesetzlich vorgesehenen Weise ausgelegt und eingehalten.
§ 9
Die Koordinaten des Grundstücks sind gemäß Google Earth:
Im Kaufvertrag werden hier die Koordinaten des Grundstücks eingefügt.
§ 10
Der versprechende Verkäufer und der versprechende Käufer erklären, dass sie alle Klauseln des Kaufvertragsversprechens akzeptieren und dass Streitigkeiten oder Auseinandersetzungen, die sich auf diese Vereinbarung, ihre Auslegung, ihre Durchführung, ihre Ausführung und ihre Beendigung beziehen durch gewöhnliche Gerichtsbarkeit in Übereinstimmung mit den Gesetzen der Republik Panama gelöst werden.
Die Tatsache, dass eine der Parteien eine oder mehrere Male zulässt, dass die andere Partei unvollkommen, gar nicht oder anders als vereinbart handelt oder nicht auf der genauen Einhaltung solcher Pflichten besteht oder ihre vertraglichen oder gesetzlichen Rechte nicht rechtzeitig ausübt, wird nicht als eine Absicht angenommen, diesen Vertrag ändern zu wollen.
| Ort, Datum | ……………………….. | Garnadera de Las Palmas, Datum |
| ……………………….. | ||
| der versprechende Käufer | ……………………….. |
der versprechende Verkäufer |
Contrato De Promesa De Compraventa
Stefan Mudry, varón, de nacionalidad alemana, mayor de edad, casado, portador de la cédula de identidad personal número E-8-126409, con domicilio ubicado en la casa al lado de la Iglesia, en la Comunidad de Garnadera, Corregimiento de Lolá, Distrito de Las Palmas, manifiesta que no necesita interprete por entender bien el idioma español y, a partir de este momento, se denominará el “Prominente Vendedor”. Stefan Mudry es Presidente, Representante Legal y Apoderado General de “Finca Bayano Management, S.A.”, sociedad anónima panameña debidamente inscrita en el Folio número 155 675 265, de la Sección Mercantil del Registro Público de Panamá, con domicilio ubicado en la Oficina número 1, en la Planta Alta del Edificio Don Lucho, en Santiago, actuando en virtud del Poder General, el cual se encuentra en el Pacto Social, contenido en la Escritura Pública número 422 de la Notaria Pública Segunda del Circuito de Coclé, que se presentó el día 29 de enero del 2019 al Registro Público de Panamá, mediante la entrada número 34687 del 2019, y quedó debidamente inscrita el día 30 de enero del 2019.
(Nombre del “Prominente Comparador”) ………, hombre, de nacionalidad alemana, mayor de edad, soltero, portador del pasaporte número (……….), actuando en su propio nombre y representación, manifiesta que no necesita interprete por entender bien el idioma español y se denominará a partir de este momento el “Prominente Comprador”.
El lote de construcción/ lote agropecuario con el número ………. en lo sucesivo se conocerá como el “Lote”.
El “Promitente Comprador” y el “Promitente Vendedor” han acordado firmar el presente “Contrato De Promesa De Compraventa” sujeto a los siguientes términos y condiciones:
Primero
El Prominente Vendedor es propietario de los bienes identificados en el Folio Real con los números 13131, 13144, 13145, 30208078, 30208084, 30208131, 30204586, 30204606, 30204559 y 30204539, la superficie completa de la Finca Bayano, todas debidamente registradas bajo el documento uno(1), código de ubicación 9408, situado en Lolá, Distrito de Las Palmas, Provincia de Veraguas inscritas en la sección de propiedad del registro público, que mide los límites, la superficie y otros detalles inscritos en el registro público. Declara el Promitente Vendedor, y así lo acepta el Prominente Comprador, que al momento de la firma del presente contrato, el Lote no se ha medido y segregado oficialmente, por lo que los valores de las coordenadas están sujetos a cambios hasta que sea debidamente segregado e inscrito en el Registro Público. Si al medir, el Lote surge una discrepancia con relación a los valores actuales, el precio de venta será ajustado proporcionalmente, ya sea reduciéndo o aumentándo el monto, estando conformes las partes en virtud de lo aquí expresado previo convenimiento con El Prominente Comprador.
Segundo: Declara el Prominente Vendedor que se obliga a vender a el Prominente Comprador, el Lote número ………. con una superficie de ….. metros cuadrados, (superficie en palabras) segregada de la fincas descritas en la primer cláusula, por el monto de US$ ….. (dólares estadounidenses en palabras) y acepta que no cederá, transferirá, venderá ni dispondrá de ninguna otra forma del Lote a terceros y se verá obligado a cumplir de manera irrevocable los términos del presente Contrato de Promesa de Compraventa. El Prominente Comprador declara comprar el Lote al precio mencionado y lo pagará en ……. (número de letras) letras mensuales de US$ …..(dólares estadounidenses en palabras) empezando el ….. a la cuenta del Prominente Vendedor. Tan pronto como el Prominente Comprador haya pagado la suma de US$…… (dólares estadounidenses en palabras) al Prominente Vendedor, el Prominente Vendedor hará todos los arreglos para transferir el Lote al nombre del Prominente Comprador. Con el fin de protegerse contra la inflación, se hace la siguiente regulación: si el precio del oro supera los US$1.500 (mil quinientos dólares estadounidenses) por onza, la letra mensual será de …… onzas (cantidad de onzas de oro en palabras) de oro o su equivalente en dólares estadounidenses.
El Lote consta de la parcela de construcción y la zona de la orilla de la quebrada, la servidumbre pluvial. La parcela de construcción tiene una superficie de…… (en palabras) metros cuadrados; y la servidumbre pluvial tiene una superficie de …… (en palabras) metros cuadrados. En Panamá, las áreas frente al agua son propiedad del estado y no pueden ser vendidas. El agua puede ser utilizada, pero un mínimo debe seguir fluyendo hacia otras fincas.
La servidumbre pluvial discurre paralela al cauce de la quebrada a una distancia de diez metros y consta de dos zonas, las que no pueden ser cercadas:
- La zona a una distancia de tres metros paralela al cauce de la quebrada es parte de la quebrada, y se considera una reserva natural.
- La zona a una distancia de tres a diez metros paralela al cauce de la quebrada también se considera una reserva natural. Allí se puede plantar árboles.
No podrán realizarse obras de construcción en las servidumbres pluviales ni talarse árboles. Las represas se pueden construir con un permiso de excepción de la autoridad de protección ambiental “Mi Ambiente”.
Tercero: Declara el Prominente Vendedor que por su cuenta, correrá el pago del 2% de la transferencia de bien inmueble y el pago del 3% de la ganancia de capital. Declara el Prominente Vendedor que entregará al Prominente Comprador el plano del globo de terreno que se segregará de la fincas descritas en la primer cláusula, debidamente aprobado por las autoridades nacionales, correspondientes y también le entregará los certificados de paz y salvo de bien inmueble. No se contará con la finalización del registro antes del ……….. Declara Prominente Comprador que por su cuenta, correrá el pago de la confección de la minuta, la emisión de la escritura pública de la Notaria y los gastos de inscripción en el Registro Público de Panamá.
Cuarto: El Prominente Vendedor se obliga a mantener y cultivar el Lote por un período mínimo de dos años o deja hacer el mantenimiento por un tercer partido. El Prominente Comprador puede cancelar el mantenimiento en cualquier momento para utilizar el Lote o dejar que un tercer partido haga el mantenimiento.
Quinto: El desarrollo del Lote contiene importes globales para las conexiones de agua, de electricidad, de caminos así como para cercar la Finca Bayano. Por otra parte, el Prominente Vendedor plantará árboles frutales, plátanos, plantas de yuca, bambú y otras especies autóctonas de la región en el Lote.
Sexto: El Prominente Vendedor se compromete a informar al Prominente Comprador al final de cada año sobre el desarrollo y el estado del Lote, si el Prominente Comprador todavía no habita en la Finca Bayano. Esta información contiene un breve informe por correo electrónico con registro fotográfico.
Septimo: El Prominente Vendedor excluye cualquier responsabilidad por los daños resultantes de fuerzas exteriores, casos fortuitos o de fuerza mayor, relacionados con desastres naturales de todo tipo e incidentes imprevisibles por el hombre.
Octavo: En caso de que en alguna de las cláusulas de este contrato exista una laguna, no se afectará la validez de las otras cláusulas, tendrá valor en este caso la o las cláusulas que más se acerque o acerquen a la posible solución del caso en particular apegado a la finalidad del contrato. Las partes quedan conformes con cada una de las cláusulas contenidas en el presente contrato de compra-venta, sin tener nada que agregar firman.
Noveno: Las coordenadas del Lote son según Google Earth:
En el contrato se ponen en este lugar las coordinadas.
Décimo: El Prominente Vendedor y el Prominente Comprador declaran que aceptan todas las cláusulas del Contrato de Promesa de Compraventa y que cualquier disputa o controversia relacionada con este Contrato, su interpretación, cumplimiento, ejecución y terminación será resuelta por jurisdicción ordinaria de acuerdo con las leyes de la República de Panamá.
El hecho de que el Prominente Vendedor o el Prominente Comprador permitan una o más veces, que la otra falle imperfectamente o actúe de otra manera que lo acordado, o no insista en el cumplimiento exacto de tales obligaciones o el ejercicio oportuno de los derechos contractuales o los correspondientes legales no se interpretará como una intención de querer enmendar este contrato.
| Lugar y Fecha | ……………………….. | Garnadera de Las Palmas, Fecha |
| ……………………….. | ||
| Comprador | ……………………….. | Finca Bayano Management, representado por Stefan Mudry |